根据中金公司证券研究报告数据表明，由于受到2016年底的调控措施影响，全国房地产销售额在 2017 上半年将会出现同比下滑的态势。进入下半年，调控措施对一、二线城市负面影响的逐渐消退，全国层面的下行趋势将逐渐减弱，直至恢复正增长。

一、2017年房价不会下跌，新房销售额有望再次超市场预期。

虽然在行政措施干预下，2016 年四季度和 2017 年一季度新房销售均价表现将持平。但是据中金公司证券研究分析，在三大推动因素作用下，2017 上半年房价将会维持平稳，下半年将重回上升趋势。而且新房销售额将会集中在下半年增长，有望再次超市场预期。

而主要推动房价上涨的三大因素为：

1、开发商资金充裕。2016年预计有5.5 万亿元的外部资金流入地产市场，在这5.5 万亿元的外部资金中，来自银行理财产品的资金在今年大幅增长，全年预计贡献 4 万亿（占比超 70%），成为开发商外部资金的重要来源，为开发商拿地等活动提供充裕的资金。

此外，中金公司证券研究预计 2016 年土地出让金总额约为 4 万亿元，开发商在手资金绰绰有余。

2、高地价激发开发商提价意愿。2016年末，广州、深圳等城市卖出一批高价土地，出于对利润率的保护，2016 年昂贵的土地成本和显著的溢价将激发开发商的提价意愿。

3、一线城市与核心二线城市短期内供应缺口难以得到根本解决。虽然一、二线城市供不应求的情况在一定程度上得到改善，但难以彻底解决，因此房价继续上涨的压力仍然存在。

二、城市供需关系得到改善，但不会发生根本扭转。

结合中央政府“因城施策”的框架，中金公司研究分析了中国 277 个地级市在 2016~2020 年间的供需状况。据报告分析，2017年城市层面的供求关系短期内会得到一定程度的改善，但不会彻底扭转。也就是说，2016年年底政策收紧的热点城市，其城市供应缺口将持续存在，而三四线城市供应过剩的问题难以根本解决，尤其是西北和东北地区。因此，随着调控政策的效果减弱，一、二线城市预计将在2017 下半年反超三、四线城市。

三、房贷边际收窄不会对房地产市场带来实质性影响。

根据中金公司研究预测，2017 年新增住房贷款总额将达到 5.5 万亿元（同比下降 15%），

在此支撑下的全国新房销售额将达到 9.4 万亿元（同比增长 4%），这个情况好于目前市场预期。

以预测的市场情况5.5 万亿新增住房贷款总额和9.4 万亿新房销售额为基本情景假设：2017 年全国新增贷款（净额）为13.8 万亿，与2016 年的 12.1 万亿（预计）和 2015 年的 11.7 万亿（实际）相比稳步增长。

此外，中金公司还对乐观和悲观情景进行了模拟：

乐观情景：新增住房贷款总额7.3 万亿，新房销售额12.6 万亿。新增住房贷款（净额）占全国新增贷款（净额）的 40%，比率与 2016 年一样。

悲观情景：新增住房贷款总额4.1 万亿，新房销售额7.1 万亿。新增住房贷款（净额）占全国新增贷款（净额）的 18%，比率与 2010 年（政策收紧时期）相同。因此，房贷的边际收窄不会对房地产市场带来实质性的影响。

四、短期内将不会有显著的政策调整。

从中金公司研究数据可以得知，短期内政策调控措施进一步升级的可能性很低。2016年的政策调控目的在于“控一线、稳二线”，只有在现有措施效果不及预期的情况下才会有进一步政策出台，目前来看可能性不大。